Syndication – The Pros And Cont

Kostenlose Immobilienbewertung

Die meisten kleinen Wohninvestoren, realistischerweise die meisten Investoren, würden alles geben, um sich im kommerziellen Sektor zu engagieren. Der Grund liegt in der inhärent stabileren Natur von Gewerbeimmobilien im Vergleich zu ihren relativ volatilen Wohnverhältnissen. Es gibt andere Faktoren, warum Gewerbeimmobilien so begehrt sind, wie z. B. die Eigenständigkeit, langfristige Verträge und der fehlende Kontakt zu Mietern. Wenn ein Mieter beschließt, seinen Vertrag zu verlassen, ist dies sein Problem, nicht Ihr. Der Mieter muss einen anderen finden, um das Mietverhältnis zu übernehmen.

Der Gedanke, ein Vermieter zu sein, spricht eigentlich nicht gut an von Investoren auf dem Markt ist ein Vertrag, bei dem der Mieter für praktisch alles verantwortlich ist, ein sehr attraktives Szenario. Die längerfristige Natur von Covenants ist auch etwas, das Investoren anzieht, normalerweise handelt es sich um Laufzeiten von fünf Jahren oder mehr. Selbst in Europa, wo die Mietverträge traditionell kürzer sind, werden Sie auf Verträge mit einer Laufzeit von zehn Jahren stoßen, in Großbritannien und Irland dagegen häufig auf Laufzeiten von 15 bis 25 Jahren. Auf der Wohnseite könnte man alle drei Monate nach Mietern suchen, was offensichtlich nicht das attraktivste Szenario ist.

Natürlich sind Gewerbeimmobilien nicht ohne Nachteile. Für einen kleineren gewerblichen Investor, der bis zu 2,5 Mio. EUR betragen kann, ist das Gearing normalerweise auf 60% Loan-to-Valuation (LTV) begrenzt, was bedeutet, dass eine Menge Geld aufgebracht werden muss, um überhaupt auf den Boden zu kommen. Diese sehr erhebliche Eintrittsbarriere ist verständlicherweise die, die die meisten Menschen vom Eintritt in die kommerzielle Arena abhält.

Ein weiteres Problem bei einer kommerziellen Investition besteht darin, dass die Vakanz, wenn sie auftritt, weitaus schwieriger ist als zu beheben in einem Wohnszenario. Eine leer stehende Gewerbeeinheit verringert den Wert der Immobilie drastisch, da der Mietvertrag tatsächlich einen sehr großen Teil dieses Wertes ausmacht. Eine Wohnimmobilie hat den gleichen Wert, ob vermietet oder nicht. Wenn Sie in der Lage sind, eine gewerbliche Einheit leer zu stellen, was passieren kann, wenn ein Vertrag nicht verlängert wird oder ein Mieter in Konkurs geht, besteht die Gefahr schwerer finanzieller Probleme, da die Rückzahlungen sehr hoch sein können ein Gebäude wieder zu vermieten, und wenn Sie dies tun, dauert es in der Regel lange.

Unter Berücksichtigung dieser Voraussetzungen ist eine gute Investition in Gewerbeimmobilien immer noch ein sehr wünschenswertes Anlageinstrument. Eines der größten Probleme für kleinere Investoren ist es, auf dem Markt für Gewerbeimmobilien Fuß zu fassen. Bei üblicherweise sehr hohen Einstiegsniveaus für Qualitätsprodukte mit guten Zusagen und in erwünschten Bereichen ist es für einen Anleger mit 100.000 oder 150.000 Euro sehr schwierig, ein Stück der Aktion zu erhalten.

Dies erklärt das enorme Interesse an der Syndizierung in letzter Zeit als Mittel zum Kauf hochwertiger Immobilien im In- und Ausland. Syndizierung ist im wahrsten Sinne des Wortes eine Vereinigung von Personen oder Firmen, die zusammenkommen, um in ein bestimmtes Projekt oder Projekte zu investieren. Es ist keineswegs ein neues Konzept, aber in letzter Zeit war es ein wahrer Segen für das kleine bis mittlere Ende des gewerblichen Immobilienmarktes. Immobilienmakler, Banken, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte und Privatpersonen haben sich an der Gründung von Syndikaten beteiligt, die oft relativ bescheidene Geldsummen in Form von Gewerbeimmobilien investieren wollen, in der Regel 100.000 EUR oder mehr, aber den Einfluss eines größeren Anlegers suchen.

In einem typischen Konsortium erwirbt der Investor einen Anteil an der Immobilieninvestition und hält diese für einen bestimmten Zeitraum, normalerweise zwischen 5 und 10 Jahren. Es ist üblich, dass bis zu 85% des Wertes der Immobilie mit so genannten Non-Recourse-Schulden finanziert werden. Dies gibt der Bank Sicherheit über die Immobilie und die von ihr ausgehenden Mieten, aber die Kontrahenten haften nicht für mehr als ihre Investitionsbeteiligung. Solche Anlagen können als Direktinvestition, durch eine Pensionskasse oder durch einen Fonds mit Anteilsbesitz strukturiert werden, abhängig davon, welche Steuervorteile erforderlich sind und wann die Einkommensentnahme eingestellt werden soll.

Ihrer Natur nach wird jede einzelne Anlage eine natürliche Investition sein relativ einzigartig sein, daher ist es schwierig, genaue Angaben zu den genauen Renditen, der Aufwertung, der Rückzahlung von Schulden, der Hypothekenvereinbarung oder der Laufzeit zu machen, da diese alle projektspezifisch sind. Ein professionell organisiertes Konsortium wird ein umfangreiches Informationsmemorandum über eine bestimmte Investition veröffentlichen, sobald eine Vereinbarung über die Übernahme einer bestimmten Immobilie oder einer bestimmten Immobilie getroffen wurde. Allerdings arbeiten die meisten dieser Anlageinstrumente in der Regel in einem Bereich von 5 bis 10% Rendite und 7 bis 12% jährlicher Aufwertung. Es ist nicht so aufregend wie einige der für Emerging Markets notierten Kurse, sowohl für kommerzielle als auch für private Märkte, aber es ist viel wahrscheinlicher, dass Sie die angegebenen Werte tatsächlich erreichen werden.

Michael Moriarty von HOK Investors sagt, ein Projekt sollten nicht berücksichtigt werden, es sei denn, die vorgeschlagenen Renditen basieren auf den Tagesrenditen. Er sagt, wenn ein Projekt auf der Grundlage der heutigen Zahlen nicht funktioniert, sollte dies nicht berücksichtigt werden, da Sie den Markt als zweitschätzend erachten, wenn projizierte Ertragssteigerungen einen erheblichen Teil der vorgeschlagenen Erträge des Projekts ausmachen.

Wie bei allem anderen auch, wenn eine Industrie, ein Produkt oder ein Konzept auf Boomtime stößt, ist dies normalerweise der Fall, wenn geltende Gesetze oder Normen übersehen oder vollständig missachtet werden können. In dieser Phase sind so viele Menschen an der Syndizierung von Eigentum im Ausland beteiligt, dass es unvorstellbar ist, dass sich alle über Bord befinden. In der ausländischen Immobilienbranche gibt es in diesem Land und in den meisten anderen Bereichen keinerlei Regelungen, und als solche zieht es eine starke Anziehungskraft auf Unternehmen und Einzelpersonen, die an übermäßiger Profitabilität oder regelrechtem Betrug interessiert sind. Es ist offensichtlich nicht fair, die gesamte Branche mit der gleichen Bürste zu tarnen, aber es ist wichtig zu wissen, dass es sich bei Syndizierung um ein Konzept handelt, das aus gutem Grund sehr gut angenommen wird zu deinem Nachteil Nur weil ein Unternehmen syndizierte Investitionen anbietet, heißt das nicht, dass Sie diese nicht im Voraus gründlich prüfen sollten. Sie sollten sich immer die guten Taten eines Unternehmens ansehen und bitten, mit Anlegern zu sprechen, die zuvor ihre Dienstleistungen in Anspruch genommen haben. Es ist auch wichtig, einige Hintergrundrecherchen über das betreffende Gebiet durchzuführen und dann ihr Wissen über den Markt zu prüfen, wenn es nicht wesentlich besser ist als das Ihre, dann verschwenden Sie Ihre Zeit und möglicherweise Ihr Geld.

Eines der Probleme auf dem Markt zu diesem Zeitpunkt ist, dass sich die Anleger an einem bestimmten Projekt beteiligen. Sie werden selten eine beworbene Werbung sehen, da sie in den Netzwerken von Banken, Rechtsanwälten, Buchhaltern und Immobilienmaklern mündlich befördert werden. Daher kann es sein, dass ein Unternehmen sich nicht einmal mit Ihnen beschäftigt, wenn Sie unerwünschten Ärger verursachen, da es noch viel mehr Auswahl gibt. Trotzdem sollten Sie sich an Ihre Waffe halten, da jeder Promotor, mit dem es sich zu tun lohnt, mehr als glücklich ist, Fragen zu beantworten, die für sein Produkt und seinen Ruf relevant sind.

Das Produkt hat weitere Einschränkungen, die berücksichtigt werden müssen. "Mangelnde Flexibilität und die Schwierigkeit, sich vor dem endgültigen Immobilienverkauf aus einem Konsortium zu befreien, ist auch eine wichtige Abschreckung für die Beteiligung von Konsortien", sagt Michael Moriarty von HOK Investors. Michael Scully von Castlecarbery Properties sagt, dass die Tatsache, dass ein Fonds während seiner Laufzeit, die sich normalerweise über einen Zeitraum von 5 bis 10 Jahren erstreckt, nur selten Erträge erwirtschaftet, dass er nicht für alle Anleger geeignet ist. Alle mit dem Kauf erzielten Renditen werden zur Tilgung der üblicherweise erheblichen Schulden des Fonds verwendet.

Die meisten dieser Fonds haben auch eine feste Austrittszeit. Zwar besteht ein gewisser Spielraum für Flexibilität, doch kann die Einschränkung des Verkaufs innerhalb eines bestimmten Zeitraums dazu führen, dass die Immobilie nicht zum optimalen Zeitpunkt verkauft wird, was die Wertentwicklung des Vermögenswerts beeinträchtigt. Um dem Verkauf des Vermögenswertes zuzustimmen, ist es üblich, eine Mehrheit von 75% zu benötigen, und die meisten Menschen werden davon ausgehen, dass sie innerhalb einer bestimmten Zeit eine Rendite für ihre Investition erzielen. Es gibt die Option, die Investition umzudrehen, aber wenn der Markt sich in einem Abschwung befindet, ist es offensichtlich nicht die Möglichkeit, Geld zu verdienen, weshalb diese als mittel- bis langfristiges Anlageinstrument betrachtet werden sollten.

Consumer Association Der irische Finanzsprecher Eddie Hobbs stimmt zu, dass eine gute syndizierte Investition unter bestimmten Vorbehalten ein hervorragendes Anlageinstrument sein kann. Sein Hauptproblem bei syndizierten Produkten ist das Risiko, dass erhebliche Kosten für das Produkt entstehen, die von denen, die kein recht gutes finanzielles Auge haben, oft unbemerkt bleiben. Wenn die Kosten nicht transparent sind, sollten Sie entweder ein anderes Produkt in Betracht ziehen oder das Unternehmen bitten, detailliert anzugeben, welche Kosten anfallen, und auch eine Begründung für diese Kosten. Wenn Sie mit den eingegangenen Antworten nicht zufrieden sind, sollten Sie einfach umziehen. Er ist auch der Meinung, dass ein Produkt, das von einem Finanzinstitut gekauft und finanziert wird, zu einem Interessenkonflikt führen kann. Es kann der Fall sein, dass das Produkt eingeführt wird, um von der Hypothek zu profitieren, und nicht weil es eine besonders gute Investition ist.

Es ist leicht, von den Gedanken eines Kaufs von Gewerbeimmobilien überwältigt zu werden, aber im Wesentlichen ist es keine Anders als im Wohnbereich sind die Preise nur höher. Wenn Sie es als eine gut geplante, eigenständige Wohninvestition betrachten, werden Sie nicht allzu viel falsch machen. Sie sollten sich davon überzeugen, dass sich die Immobilie in einer guten Lage befindet, dass die Aufwertung voraussichtlich attraktiv ist und dass Kredite zu den besten verfügbaren Preisen aufgenommen werden. Sie sollten auch sicherstellen, dass Covenants mit starken Mietern ausreichend lang sind und dass Mietprüfungen in regelmäßigen Abständen durchgeführt und indexiert werden. Nur Mietbewertungen aufwärts sind etwas, das außerhalb von Irland und Großbritannien selten erreicht wird. Der Kauf eines Konsortiums, das während seiner Laufzeit viele Verpflichtungen zur Erneuerung hat, kann schmerzhaft sein, wenn die Verträge nicht verlängert werden. Unternehmen in einigen der schnell wachsenden osteuropäischen Hauptstädte weisen ausgesprochen nomadische Tendenzen auf, die durch hohe Leerstandsraten ermöglicht werden. Für Unternehmen ist es einfach, bei Vertragsende Stöcke zu machen und zu einer günstigeren Einheit zu wechseln. Größere Unternehmen mögen Konstanz. Daher ist es offensichtlich besser, wenn möglich Blue Chip-Mieter in Ihrer Immobilie zu haben. Denken Sie daran, dass viele der Schwellenländer Zweigbüros von großen Unternehmen haben werden, die in diesem Land ansässig sind, diese sind jedoch bei weitem nicht so stabil wie die eigentlichen Unternehmen selbst.

Aus dieser Sicht ist ein Besuch ebenso wichtig Aufgrund der Lage und des Marktes, wie es bei einer Wohninvestition der Fall ist, besteht das Problem darin, dass die meisten Syndikate nur vier bis sechs Wochen Zeit haben, um eine Immobilie zu bewegen, nachdem eine Vereinbarung getroffen wurde Zeit, um Ihre Nachforschungen anzustellen.

Es ist möglich, einige dieser Mittel außerhalb zu leihen, um den Grad der Verzahnung zu erhöhen, aber da es kein tatsächliches Eigentum gibt, für das Sie Darlehen aufnehmen können, müssen Sie etwas anderes als Sicherheit verwenden In der Regel würden Sie hier in Irland Ihr Eigenheim oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie neu belasten. Dies verringert die Anzahl der Einlagen, die Sie für den Zugang zu einem dieser Systeme benötigen, und bringt sie in die Reichweite von relativ bescheidenen Anlegern.

Einige Rechtsexperten äußerten erhebliche Besorgnis über die Anzahl kleinerer Syndikate, die derzeit von gegründet werden völlig unqualifizierte Personen. Sie sind der Meinung, dass die rechtliche Struktur der Vereinbarungen oft einer Prüfung nicht standhält und zu viel Spielraum für rechtliche Manöver bietet, was niemals eine gute Sache ist. Dies ist insbesondere ein Problem, wenn eine Gruppe von Freunden oder Familienangehörigen ein kleineres Konsortium ohne angemessene finanzielle oder rechtliche Rahmenbedingungen aufbaut. Seien Sie sich bewusst, dass dies ein sehr schneller Weg ist, Freunde zu verlieren oder Familienmitglieder zu verärgern, es gibt nichts Besseres als einen Geldstreit, um ein Schisma zu schaffen, das oft dauerhaft ist.

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